Окупит ли аренда заморскую ипотеку?

На европейских курортах, где наши соотечественники раскупают недвижимость, принято пользоваться услугами управляющей компании. Управленцы проследят за жильем за время вашего отсутствия. Компания может подыскать арендаторов, чтобы дом или апартаменты не простаивали, а приносили доход. Самые ушлые из наших инвесторов уже размечтались: а если взять тамошнее жилье в ипотеку и затем, сдавая его при помощи управляющей компании, отбить выплаты по кредиту. Покроет ли рента ипотечные расходы и затраты на оплату услуг той самой управляющей компании? За ответами мы обратились к зарубежным экспертам.

Испания: ближе всех к идеалу, доплата 2020 евро в год

Ну и, наконец, рассмотрим, как обстоят дела в Испании

Ведущий аналитик компании «Polaris Mediterranean» Мигель-Родриго Вильяреаль сообщил нам, что в Испании услуги управляющей компании стоят едва ли не дешевле, чем во всей остальной Европе. Многие компании ориентируется не на квадратные метры, а просто на единицу жилья. Их услуги стоят один евро в день или 365 евро в год.

Некоторые компании, специализирующиеся на сдаче в аренду вашего жилья плату берут, как правило, 15% от стоимости аренды. Есть и компании, которые рассчитывают стоимость своих услуг из квадратных метров, но в этом случае, чем больше этих квадратных метров, тем меньше стоимость одного конкретного метра. Если же всё-таки рассчитать среднюю цифру, то выходит 0,7 евро за кв. метр в месяц или 8,4 евро за кв. метр в год.

Расходы по содержанию недвижимости в Испании значительно ниже французских. Коммунальные платежи в 55-метровой квартире, почти аналогичной той, что мы рассматривали на Лазурном берегу, составляют лишь 180 евро в квартал – в Испании платят поквартально, а не раз в два месяца как во Франции. Таким образом, в год за коммунальные услуги мы заплатим 720 евро.

Расходы арендодателя в Испании за год (евро)

Статья расходов Сумма, евро
Оплата услуг управляющей компании 460
Коммунальные платежи 720
Страховка 115
Итого: 1295

Теперь посмотрим, сможем ли мы оптимизировать наши ипотечные расходы

Почем же апартаменто можно сдавать? Зависит от сезона. Сейчас за 55-метровую квартирку можно взять 510 евро, а в сезон – 2130, однако средняя цена аренды реально составляет 820 евро. Можно заключить и долгосрочный договор, но тогда сдать удастся лишь за 700-750 евро в месяц с фиксированной выплатой независимо от сезона. По долгосрочному договору в среднем получится 8700 евро в год.

8700 евро в год, конечно, окупят все эксплуатационные расходы, но опять же не окупят ипотечные платежи – ставка ипотечного кредита в Испании равна 4,75%. При стандартных условиях ипотечные платежи по нашей квартире в год – 10620 евро.

Сумма доходов от аренды составит 9900 евро в год. Вычтем из нее 1300 евро эксплуатационных расходов. Получим 8600 евро. Хотя эта сумма и не покрывает ипотечных платежей, но доплачивать из своего кармана вам придется лишь 2020 евро в год – весьма необременительно. Обратите внимание, что считали мы по «нижней планке» арендных платежей. И мы не исключаем варианта, что при известной ловкости можно выйти «в ноль».

Резюме

Итак, самой «экономичной» страной у нас получилась Испания. Конечно, мы учитывали лишь крупные расходы арендодателя. Например, проигнорировали налог на имущество, некоторые обязательные сборы. К тому же по нашей схеме арендодатели вообще не посещают свои заморские квартиры даже в период отпуска, что в жизни, видимо, бывает редко.

В целом, суммарные расходы на коммунальные платежи и оплату услуг управляющей компании составляют от 15 до 50 процентов от дохода, получаемого с аренды. В случае с ипотечными выплатами, доходы от аренды никогда их не превышают последние, а составляют от 16 до 85% от их величины. Конечно, эти доходы существенно облегчают бремя ипотеки, и, следовательно, сдавать квартиру в аренду для частичного покрытия ипотечных выплат всё-таки стоит.

На наш взгляд хорошо эти делом заниматься людям 35-40 лет. Чтобы через 15 лет иметь свой уголок в теплом месте.

Страна Стоимость услуг управляющей компании, евро за кв. метр в год
Болгария 14
Франция 6-15
Испания 8,4

Доходы и расходы арендодателя (евро)

Страна Доход от аренды Расходы на содержание жилья Ипотечные платежи Доплата за ипотеку из своего кармана
Болгария 5200 3500 10430 8730
Франция 8400 3180 12000 6800
Испания 9900 1300 10620 2020

Интернет-журнал о недвижимости  metrinfo.ru, 28.02.08